Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Satışında Vergilendirme

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Madde 80’deaşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından elde edilecek olan kazançların vergiye tabi olacağını hüküm altına almıştır.

1-İvazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.

2-70 inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançlar. (193 sayılı GVK md.70/5 Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.)

3-Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

4-Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

5-Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde(8)elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Peki elde edilen kazancın tamamı vergiye tabi midir? Hayır. Vergiye tabi değer, aynı kanunun Mükerrer Madde 81’de safi kazanç olarak nasıl tespit edileceği belirtilmiştir. “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.”

Elden çıkarılan mal ve hakların iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. (*) (5281 sayılı Kanunun 28 inci maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen cümle. Yürürlük; 01.01.2006) Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır. (Mükerrer Md.81)

Örnek: Ahmet Bey Mayıs 2012 tarihinde 300.000,00 TL’ye aldığı gayrimenkulü Ağustos 2015 döneminde 450.000,00 TL’ye satmıştır. Vergilendirme var mı? Var ise vergi matrahı nedir?

Veriler

Alış Dönemi	Mayıs 2012
Alış Bedeli	300.000,00 TL
Satış Dönemi	Ağustos 2015
Satış Bedeli	450.000,00 TL

Öncelikle %10 ve üzerinde endeks artışı var mı yok mu bunun tespit edilmesi gerekir. %10 ve üzerinde bir artış var ise endeksleme yapılır. (İktisap bedeli – artırılmış maliyet bedeli güncellenir)

Nisan 2012 Endeksi	203,81
Temmuz 2015 Endeksi	247,99

Artış Oranı = (247,99-203,81) / 203,81 = %21,68

%10 üzerinde bir artış olduğu için iktisap bedelinin de güncellenmesi gerekir. Güncellenecek olan iktisap bedeli aşağıdaki formül ile hesaplanabilir. Artış oranı %10’nun altında kalmış olsaydı güncelleme yapmaya gerek kalmayacaktı. (İSMMMO, Mali Rehber,2019.)

Alış Bedeli * Satıştan Önceki Aya İlişkin Yİ-ÜFE

Endekslenmiş Tutar =———————————————————————————–

 Alış Tarihinden Önceki Aya İlişkin Yİ-ÜFE

Endekslenmiş Tutar = (300.000,00 * 247,99) / 203,81 = 365.031,16 TL

Safi Artış Kazancı = Satış Bedeli – Endekslenmiş Tutar = 450.000,00-365.031,16 = 84.968,84

Hesaplama sonucunda satış bedelinden güncellenen iktisap bedeli ile 2015 yılı değer artış kazançlarına ilişkin istisna (10.600,00) düşüldüğünde geriye kalan 74.368,84 TL vergi matrahını oluşturacaktır. Endeks artış oranı %10’nun altında kalmış olsaydı vergi matrahı, 450.000,00-300.000,00-10.600,00 = 139.400,00 TL olacaktı.

KAYNAKLAR

Gelir Vergisi Kanunu

www.yaklasim.com/BookList.aspx?AnnouncementId=13428&AnnouncementCategoryId=8

www.ismmmo.org.tr/dosya/797/Mevzuat-Dosya/Mali-Rehber.pdf

YURT İÇİ ÜRETİCİ FİYAT ENDEKSİ (Yİ-ÜFE) (2003=100)
YILLAR	A Y L A R
OCAK	ŞUBAT	MART	NİSAN	MAYIS	HAZİRAN	TEMMUZ	AĞUSTOS	EYLÜL	EKİM	KASIM	ARALIK
2006	123,51	123,83	124,14	126,54	130,05	135,28	136,45	135,43	135,11	135,73	135,33	135,16
2007	135,09	136,37	137,70	138,80	139,34	139,19	139,28	140,47	141,90	141,71	142,98	143,19
2008	143,80	147,48	152,16	159,00	162,37	162,90	164,93	161,07	159,63	160,54	160,49	154,80
2009	155,16	156,97	157,43	158,45	158,37	159,86	158,74	159,40	160,38	160,84	162,92	163,98
2010	164,94	167,68	170,94	174,96	172,95	172,08	171,81	173,79	174,67	176,78	176,23	178,54
2011	182,75	185,90	188,17	189,32	189,61	189,62	189,57	192,91	195,89	199,03	200,32	202,33
2012	203,10	202,91	203,64	203,81	204,89	201,83	201,20	201,71	203,79	204,15	207,54	207,29
2013	206,91	206,65	208,33	207,27	209,34	212,39	214,50	214,59	216,48	217,97	219,31	221,74
2014	229,10	232,27	233,98	234,18	232,96	233,09	234,79	235,78	237,79	239,97	237,65	235,84
2015	236,61	239,46	241,97	245,42	248,15	248,78	247,99	250,43	254,25	253,74	250,13	249,31
2016	250,67	250,16	251,17	252,47	256,21	257,27	257,81	258,01	258,77	260,94	266,16	274,09
2017	284,99	288,59	291,58	293,79	295,31	295,52	297,65	300,18	300,90	306,04	312,21	316,48
2018	319,60	328,17	333,21	341,88	354,85	365,60	372,06	396,62	439,78	443,78	432,55	422,94
2019	424,86	425,26	431,98	444,85	456,74	457,16	452,63

www.yaklasim.com/BookList.aspx?AnnouncementId=13428&AnnouncementCategoryId=8&_

Vedat Erdem
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
vedaterdem1@gmail.com

Kaynak: www.MuhasebeTR.com 
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)